As novas regras de financiamento de casas (mortgage) 2018

A casa própria ainda é sonho de muita gente seja no Brasil ou aqui no Canada, e começando 1º de janeiro de 2018 algumas regras para financiar a casa própria, o chamado mortgage em inglês, irão mudar. E é sobre isso que sera nosso post de hoje. 

*Desculpa que no post eu terei que usar palavras em ingles e jargoes que nem todo mundo estara familiar, mas eu tentarei explica-los.  

Seja comprando uma casa ou refinanciando, a partir do ano que vem aqui no Canada, os home-buyers precisarão provar que tem condições financeiras para lidar com um aumento na taxa de juros mais altas que as que estarão no contrato do mortgage. Um pouco diferente do Brasil, aqui no Canada os contratos de mortgage são assinados por tempo pré-determinado, geralmente 5 anos (mas podendo ser menos ou mais) porem planejando uma amortização (período para quitar a casa) muito mais longa, entre 25 a 30 anos.

Ou seja, cada vez que esse contrato acaba a pessoa pode escolher mudar de banco e renegociar os próximos 5 anos do contrato sem pagar multa - pode sim negociar antes do contrato acabar, porem existe risco de multa dependendo do motivo da quebra do contrato. Por exemplo, os contratos de mortgage podem ser portados para uma nova casa, sem multa, desde que seja igual ou maior valor da casa e credito aprovado.

No geral para dar entrada num mortgage, é preciso ter no mínimo 5% do valor da casa e ter seu credito aprovado pelo banco. A melhor opção para quem busca a compra da casa própria no Canada é utilizar um broker, que é um profissional em financiamento que trabalha com vários bancos e assim poderá ajudar buscar a melhor opção para você (os bancos pagam a comissão do broker e você não  paga nada pelos seus serviços). Quem paga menos de 20% de entrada, o chamado down-payment, precisa obrigatoriamente pagar um seguro para o seu mortgage (o CMHC, Canada Mortgage and Housing Corporation). Esse seguro pode ser adicionado ao valor mensal da sua parcela de mortgage.

As novas regras de mortgage foram aprovadas em outubro de 2017 e essa é o sétimo ajuste na tentativa de evitar a bolha imobiliária que atinge as grandes cidades canadenses como Vancouver e Toronto (incluindo a região metropolitana, como Mississauga onde eu moro). Ou seja, o objetivo é apertar ainda mais o cinto na hora de aprovar credito para mortgage. Não vou aqui entrar no debate político dessa decisão e apenas explicar o que mudou e como pode afetar quem está tentando comprar uma casa, tá bom?! Vamos lá:

Se você está planejando comprar uma casa com entrada de 20% ou mais no próximo ano: O seu credito será avaliado com um stress test, que é uma analise do seu credito muito mais critica pelos  bancos no qual eles olharão sua capacidade de pagar sua parcela de mortgage numa taxa 2% acima do que o Banco do Canada considera como benchmark, atualmente 4.99%. 

O chamado stress test imagina que num mercado de taxas de juros mais altas voce ainda tera condicoes de pagar sua casa. Na pratica, apesar de você não precisar pagar o seguro CMHC porque somente quem da menos de 20% de entrada  é obrigado a pagar, você talvez não tenha passado o stress test e isso o forcara a comprar uma casa mais barata do que você estava planejando se estivesse comprando antes da mudanca da regra. 

Se você está renovando seu contrato de mortgage no próximo ano: Os proprietários (home-owners) não serão obrigados a passarem no stress test se eles pretendem renovar o contrato de mortgage com o mesmo banco. Porem se você planeja mudar de banco seja porque achou uma taxa de juros menor ou está insatisfeito com o atendimento do banco terá sim que passar pelo stress test do novo banco. Se você não passar terá que renovar com o banco do contrato original, mesmo que eles não tenham os melhores benefícios.

Se você está refinanciando seu mortgage: Se você está planejando refinanciar o financiamento da sua casa (o mortgage), você terá que passar no stress test obrigatoriamente. Isso porque o governo quer garantir que você tem condições de pagar uma parcela “mensal” maior. Em outras palavras, você está pedindo um empréstimo e assim compromentendo mais sua renda/salario. 

Pausa para eu explicar um pouquinho da diferença entre renovar o contrato e refinanciar.

- Renovar significa que o termo do seu contrato (como eu expliquei acima que você faz um contrato, geralmente a cada 5 anos) você está na mesma casa e/ou não está sacando dinheiro da valorização da casa.

- Refinanciar significa que conforme o valor da sua casa é valorizado, você pode “sacar” dinheiro e  refinanciar o seu saldo devedor. Isso acontece geralmente quando se quer renovar a casa ou pagar universidade dos filhos utilizando o home equity. Ou seja, esse valor que você tira em dinheiro é adicionado ao seu saldo e seu mortgage é refinanciado para incluir esse valor (no qual incidira a taxa de juros do contrato). Eu refinanciei a nossa casa e em termos burocráticos é um processo similar a renovação do mortgage.

Pelo que li, apesar das regras entrarem em efeito no dia 1 de janeiro de 2018, se você já tem um contrato pré-aprovado, mas ainda não executado antes da virada do ano o banco dará 120 dias para execução antes de aplicar as novas regras. Os 120 dias de “transição” também são validos para se você tem um contrato de compra de casa assinado até o dia 31 de dezembro porem sem estar ainda pré-aprovado.

Esse miniguia pratico das novas regras que eu escrevi aqui não substitui o conselho de um profissional qualificado. Portanto se você está na busca de uma casa procure ajuda de um broker.

Espero que seja útil de alguma forma. Até a próxima!